Chronique juridique - La destruction des biens loués
Certes peu fréquent, l’évènement n’en est pour autant pas oublié par le code rural, qui envisage ses conséquences dans les rapports entre bailleur et preneur.
La destruction des biens loués s’entend, dans le présent article, d’une destruction par cas fortuit, c’est-à-dire provoquée par un évènement raisonnablement imprévisible et irrésistible (tempête, incendie, etc.). Cette destruction est envisagée notamment sous l’angle des conséquences sur l’existence du bail et sous celui de la reconstruction du bien.
Sous le premier, l’article L 411-30 du code rural répond que la destruction de la totalité des biens affermés emporte de plein droit la résiliation du bail. Si une partie seulement des biens loués est détruite, la résiliation n’est plus de plein droit mais dépend de la seule initiative du preneur. La faculté de la demander lui est reconnue si la destruction du bien compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation et si le bien n’est pas reconstruit. En revanche, elle n’est pas accordée au bailleur.
Sous le deuxième, le même article L 411-31 prévoit, sous certaines conditions, l’obligation pour le propriétaire bailleur de reconstruire. Cette obligation concerne aussi bien le cas d’une destruction totale du bâtiment que celui d’une destruction partielle. Selon la Cour de Cassation, on est en présence d’une destruction partielle quand le bâtiment sinistré ne peut plus être conservé sans dépenses excessives et devient ainsi impropre à l’usage auquel il était destiné.
La mise en œuvre de l’obligation de reconstruire dépend encore du fait de savoir si la destruction du bâtiment compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation. Ce n’est que dans l’affirmative que le propriétaire y sera tenu.
Enfin, le bailleur ne sera tenu de reconstruire que si le fermier le demande.
Si ces conditions sont remplies, l’obligation naît, mais seulement à concurrence des sommes que le propriétaire reçoit de sa compagnie d’assurance au titre du sinistre. La loi ne lui impose pas d’engagement financier plus important. S’il le souhaite cependant, il pourra investir plus et dans ce cas, il sera en droit de demander à son fermier une augmentation de loyer. Le fermier peut également participer financièrement aux opérations et sera alors gratifié d’un droit à indemnité en fin de bail.